Licencias y normativa
Licencia de obra en Mallorca: qué necesitas para construir o reformar en 2026
Depende de lo que toque la obra: una reforma interior pequeña no pide trámite, muchas reformas basta con comunicarlas y la obra nueva siempre necesita licencia urbanística, con tres meses de plazo legal y de 9 a 12 meses reales en Palma.
En resumen
- Las obras interiores de menos de 3.000 € en suelo urbano y sin proyecto no necesitan trámite, salvo en edificios catalogados o BIC.
- En Palma, el resto de obras sin proyecto va por comunicación previa: empiezas al día siguiente o a los 15 días.
- La obra nueva y la que toca estructura, volumen o uso necesitan licencia: tres meses de plazo legal y de 9 a 12 meses reales en Palma (febrero de 2026).
- El ICIO y la tasa rondan el 5,3 % de la ejecución material en Palma, el 5,7 % en Calvià y el 4,9 % en Andratx.
- La licencia de primera ocupación, que se resuelve en un mes, sustituye desde 2024 a la cédula de habitabilidad.
Compras una casa en Palma en enero y quieres reformarla antes del verano. Si solo renuevas acabados, puedes empezar en días; si derribas un muro de carga, necesitas licencia urbanística, y en Palma la media era de 9 a 12 meses en febrero de 2026. Por eso, lo primero que hay que saber de la licencia de obra en Mallorca es qué trámite le corresponde a tu obra.
Aquí lo explicamos con la ley balear y con lo que publican Palma, Calvià y Andratx, tres municipios en los que hemos trabajado como constructora en Mallorca, con la fuente de cada dato enlazada.
¿Qué obras necesitan licencia de obra en Mallorca?
No todas. La Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB) separa tres casos: obras sin trámite, obras que basta con comunicar y obras que exigen licencia urbanística. Lo que decide el caso es qué parte de la casa toca la obra y si necesita un proyecto firmado por un arquitecto.
Sin trámite quedan las obras interiores de menos de 3.000 € en suelo urbano que no necesitan proyecto ni dirección técnica, si no se encadenan en el mismo año y lugar para superar esa cifra (art. 145.2). La exención no vale en edificios BIC, catalogados o fuera de ordenación.
Comunicación previa en Palma: tipo A y tipo F
Palma solo usa dos títulos, comunicación previa y licencia urbanística, y su guía de tipos de obra (septiembre de 2025) distingue seis clases de comunicación previa, de la A a la F. En una vivienda conviene conocer dos. La tipo A es para obras de técnica sencilla sin proyecto, y empiezas al día siguiente de presentarla. La tipo F pide un técnico que asuma la obra y cubre lo que afecta a forjados parciales, a la fachada o a la habitabilidad, sin tocar la estructura portante, sin ampliar, sin cambiar el uso y sin reformar más del 60 % de la distribución; empiezas a los 15 días naturales. En las dos pagas al presentarlas la tasa y el ICIO.
La guía no habla de estancias: una cocina o un baño pueden ir por una vía u otra según lo que se toque, así que conviene que lo valore el técnico.
| Qué hace la obra | Trámite en Palma | Cuándo empiezas |
|---|---|---|
| Interior, menos de 3.000 €, sin proyecto (no en catalogados ni BIC) | Ninguno | Cuando quieras |
| Técnica sencilla, sin proyecto | Comunicación previa tipo A | Al día siguiente |
| Forjados parciales, fachada, andamios o hasta el 60 % de la distribución | Comunicación previa tipo F, con técnico | A los 15 días naturales |
| Estructura portante, ampliación, cambio de uso o más del 60 % de la distribución | Licencia urbanística | Con la licencia, avisando 10 días antes |
| Obra nueva, también prefabricada | Licencia urbanística | Con la licencia, avisando 10 días antes |
Cuándo es obligatoria la licencia urbanística
Siempre en la obra nueva, prefabricadas incluidas, en las demoliciones, en los cambios de uso y en cualquier intervención que necesite proyecto técnico (LUIB, art. 146). Tampoco puede ir por comunicación previa lo que afecte a la cimentación o a la estructura portante, ni lo que altere el volumen o el número de viviendas (art. 148.2). Por eso toda construcción de una vivienda o una villa en Mallorca pasa por licencia, y una reforma integral puede ir por una vía u otra según lo que toque.
¿Cuánto tarda una licencia de obra en Mallorca?
La ley da al ayuntamiento tres meses para resolver desde que el expediente está completo (LUIB, art. 151.4). En la práctica, la media de una licencia de obra en Palma era de 9 a 12 meses en febrero de 2026, y de 1 a 3 meses con una entidad privada de certificación, según el teniente de alcalde de Urbanismo. Calvià y Andratx no publican plazos reales.
Si el ayuntamiento te pide subsanar algo, el plazo se suspende, aunque debe pedirlo todo en una sola notificación. Y en obra nueva, sin respuesta en tres meses, la licencia se entiende denegada: la Ley de Suelo estatal de 2015 impone el silencio negativo a las obras de nueva planta (art. 11.4). En otras licencias, la ley balear presume el silencio positivo, nunca para algo contrario al planeamiento (LUIB, art. 5.2).
| Fase | Plazo legal | Plazo real publicado |
|---|---|---|
| Licencia urbanística | 3 meses con el expediente completo | Palma: de 9 a 12 meses (febrero de 2026) |
| Licencia con entidad de certificación | 3 meses | Palma: de 1 a 3 meses (febrero de 2026) |
| Informe del Consell (casa en rústico) | 15 días de información pública y 3 meses | Sin dato publicado |
| Revisión del proyecto de ejecución | 1 mes | Sin dato publicado |
| Licencia de primera ocupación | 1 mes | Sin dato publicado |
La vía rápida: las entidades privadas de certificación (ECU)
Desde mayo de 2024 puedes encargar a una entidad privada, acreditada por ENAC y autorizada por el Consell de Mallorca, que revise el proyecto; si su certificado es favorable, basta para conceder la licencia (LUIB, art. 158 quinquies). Hoy es la vía más rápida para obtener una licencia de obra en Mallorca, pero es voluntaria y de pago: una de estas entidades cobra desde 2.925 €, según Última Hora (marzo de 2026). Andratx concedió sus dos primeras licencias por esta vía en julio de 2026, según Periódico de Baleares.
Quedan fuera la vivienda unifamiliar en rústico, los terrenos que no son solar y las obras cuyo estudio de residuos debe aprobar antes el Govern (art. 158 quater.3), que desde junio de 2026 incluyen toda obra nueva de más de 1.000.000 € de presupuesto de proyecto. Con la ley en la mano, una villa de ese presupuesto o una casa nueva en rústico siguen el camino ordinario.
¿Qué documentos pide una licencia de obra?
- Proyecto básico, o básico y de ejecución, firmado por un arquitecto.
- Nota simple del Registro y referencia catastral.
- Nombramiento de la dirección facultativa: arquitecto y arquitecto técnico.
- Estudio de seguridad y salud.
- Estudio de gestión de residuos.
- Informes y autorizaciones sectoriales previos que exija la ley.
- Justificante de pago de la tasa.
El básico basta para pedir la licencia, no para empezar la obra (LUIB, art. 152). Si la pides solo con él, tienes nueve meses para presentar el de ejecución, o la licencia se extingue, y el ayuntamiento tiene un mes para comprobar que coinciden. El proyecto lo firma un arquitecto, el tuyo o uno de los técnicos que te proponemos, y el visado colegial solo es obligatorio en el de ejecución y en el certificado final de obra (Real Decreto 1000/2010).
Desde el 14 de junio de 2026, si la obra nueva supera 1.000.000 € de presupuesto de proyecto, o la demolición 500.000 €, el estudio de residuos pasa antes por la Conselleria para que lo apruebe, y el justificante va con la solicitud (Ley 8/2019 de residuos, art. 52, reformado por la Ley 4/2026). Calvià pide también el nombramiento de la constructora; en cómo elegir constructora en Mallorca explicamos qué preguntarle. Si vives fuera de la isla, esta coordinación puede delegarse en un Project Management en Mallorca.
¿Cuánto cuesta la licencia de obra en Palma, Calvià y Andratx?
Lo que te cobra el ayuntamiento por una licencia de obra en Mallorca son dos tributos sobre el presupuesto de ejecución material (PEM): el impuesto sobre construcciones (ICIO) y la tasa de la licencia. Sumados, rondan el 5,3 % del PEM en Palma, el 5,7 % en Calvià y el 4,9 % en Andratx.
| Municipio | ICIO | Tasa de la licencia | Total sobre el PEM | Con un PEM de 1.000.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Palma | 4 % | 2,61 %, y la mitad se descuenta del ICIO | ≈ 5,3 % | 53.050 € |
| Calvià | 4 % | 1,68 %, más una fianza de residuos en MAC Insular | ≈ 5,7 % | 56.800 € más la fianza |
| Andratx | 3,60 % | 1,30 % | 4,9 % | 49.000 € |
Tipos de 2026 según las ordenanzas fiscales de Palma, Calvià y Andratx (ICIO y tasa, de 2019); los totales son cálculo propio. La fianza de Calvià, del 125 % del coste estimado de gestionar los residuos, se acredita para retirar la licencia. La base del ICIO no incluye el IVA, los honorarios ni el beneficio del constructor, y el impuesto se devenga al empezar la obra aunque no haya licencia (Ley de Haciendas Locales de 2004, art. 102).
¿Cómo se tramita una obra en el centro histórico de Palma o en un edificio catalogado?
Con más permisos y más calendario. En un edificio declarado bien de interés cultural (BIC) o catalogado, la ley balear excluye con carácter general la comunicación previa (LUIB, art. 148.2) y no rige la exención de los 3.000 €. Toda obra necesita antes la autorización de la Comisión Insular de Patrimonio del Consell de Mallorca, salvo la conservación o reparación que, en un catalogado, no afecte a elementos protegidos (Ley 12/1998 de patrimonio histórico, art. 40).
En Palma, si la obra está en el centro histórico, en una zona de protección o en un edificio BIC o catalogado, la guía municipal pide documentación adicional, con un estudio histórico-artístico en los BIC y catalogados. Las obras del artículo 287 de su plan general no empiezan sin el informe favorable de la Comisión de Centro Histórico y Catálogo. Puedes hacerle antes una consulta previa: es voluntaria y no obliga a conceder la licencia, pero te dice pronto qué admite. Si la casa es antigua y está protegida, conviene plantearla como una rehabilitación de vivienda.
¿Cómo se pide la licencia de obra en suelo rústico de Mallorca?
Con un informe más. Para una vivienda unifamiliar nueva en rústico, o para convertir en vivienda un edificio existente, el ayuntamiento envía el expediente completo al Consell de Mallorca, que lo somete a 15 días de información pública y emite en tres meses un informe previo y vinculante sobre la parcela mínima y la edificabilidad (Ley 6/1997 de suelo rústico, art. 36, redacción de 2024). Si no contesta a tiempo, no se entiende favorable.
Antes de llegar aquí, comprueba que en la parcela cabe una casa: lo explicamos en qué revisar antes de comprar un terreno para construir en Mallorca.
¿Cuánto dura una licencia de obra y cuándo puedes empezar?
Si el plan general no fija otros plazos, tienes seis meses para empezar y tres años para terminar, desde que te notifican la licencia o desde un mes después de presentar el proyecto de ejecución (LUIB, art. 154). Cada plazo admite una prórroga por la mitad, pedida antes de que venza, y el de terminación una segunda si la obra llega al 50 % con fachadas y cubiertas acabadas. Sin prórroga, la licencia caduca. Y antes de empezar tienes que comunicar el inicio al ayuntamiento con al menos diez días de antelación (art. 151.5).
¿Qué horario de obras rige en verano en Palma, Calvià y Andratx?
Más corto en las zonas turísticas, solo para los trabajos ruidosos y con reglas propias en cada municipio:
- Palma. Las obras que superan los límites de ruido, solo los laborables de 9 a 20 h; del 1 de mayo al 30 de octubre, en las zonas de gran afluencia turística, de 11 a 19 h (ordenanza de ruido de 2014, art. 26.4).
- Calvià. En las zonas de gran afluencia turística, de 9:30 a 13:30 los laborables de mayo a octubre, salvo en julio y agosto: de 10:30 a 13:00, y entonces también en Costa d'en Blanes, Calvià Vila y Es Capdellà (modificación de la ordenanza de ruido de 2024).
- Andratx. En julio y agosto, sin picadoras ni excavaciones, aunque el resto de la obra sigue; en mayo, junio, septiembre y octubre, esos trabajos solo de lunes a viernes, de 9:30 a 18:00 (ordenanza de ruido de 2024).
Es Capdellà, donde ampliamos y reformamos por completo una casa de 1974 entre 2025 y 2026, entró en la lista de Calvià en junio de 2024: también un pueblo del interior puede tener horario de temporada.
¿Qué es la licencia de primera ocupación en Baleares?
Es la licencia municipal que comprueba que la obra terminada se ajusta al proyecto y permite usar el edificio. Desde el 29 de mayo de 2024 sustituye en todas las islas a la cédula de habitabilidad de primera ocupación (Ley 7/2024, art. 53), y el ayuntamiento debe resolverla en un mes (LUIB, art. 158).
No es solo cosa de obra nueva. En Palma también hay que pedirla tras una reforma o rehabilitación integral, una reforma que afecte al 60 % o más de la superficie útil, una ampliación o un cambio de uso, con el certificado final de obra visado de la dirección facultativa (ficha municipal Obras.08, 2026). Sin ella no hay contratos definitivos de luz ni de agua, y ocupar la vivienda se multa con entre el 25 y el 50 % de su valor si el uso está permitido (art. 167.3). A los diez años tendrás que pedir al Consell la cédula de renovación; el resto del final de obra está en la guía del proceso completo para construir una casa en Mallorca.
¿Qué pasa si haces una obra sin licencia en Mallorca?
Por regla general es una infracción grave, y muy grave en suelo rústico protegido o en un edificio catalogado o BIC (LUIB, art. 163). La multa va del 50 al 100 % del valor de la obra en suelo urbano, del 100 al 250 % en rústico común y del 250 al 300 % en rústico protegido, con un mínimo de 600 € por responsable (arts. 167 y 176).
El ayuntamiento puede exigir también que se legalice la obra o, si no cabe, que la finca vuelva a su estado anterior. Tiene ocho años desde el final de la obra, sin límite en rústico protegido o en bienes catalogados (art. 196), y esas medidas alcanzan a quien compre la finca después (art. 163.3). Si compras una casa con reformas recientes, pide sus licencias antes de firmar.
¿Por dónde empezar con la licencia de obra en Mallorca?
Por el proyecto. El plazo de una licencia de obra en Mallorca empieza a contar con el expediente completo, así que lo que más acorta la espera es definir con el arquitecto qué toca la obra, comprobar si el edificio está protegido o la parcela es rústica y presentarlo todo de una vez. Si quieres que veamos el caso de tu obra, cuéntanos tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia de obra en Mallorca para una reforma interior?
No siempre. Las obras interiores de menos de 3.000 € en suelo urbano que no necesitan proyecto ni dirección técnica no requieren ningún trámite, salvo en edificios BIC, catalogados o fuera de ordenación (Ley 12/2017 de urbanismo balear, art. 145). Por encima de esa cifra, las obras sin proyecto van por comunicación previa, que en Palma permite empezar al día siguiente o a los 15 días. La licencia urbanística es obligatoria si la reforma toca la estructura portante, amplía la vivienda o cambia su uso.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no responde a una licencia de obra nueva en Mallorca?
La licencia se entiende denegada. La Ley de Suelo estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 11.4) exige una resolución expresa para las obras de nueva planta y da al silencio efecto negativo, así que no se puede empezar a construir aunque hayan pasado los tres meses del plazo legal. En otras licencias, la ley balear presume el silencio positivo, pero nunca ampara una obra contraria al planeamiento (Ley 12/2017, art. 5.2).
¿Cuánto cuestan los impuestos de una licencia de obra en Palma?
En Palma se paga un ICIO del 4 % y una tasa urbanística del 2,61 % sobre el presupuesto de ejecución material. Desde el 31 de octubre de 2025, la mitad de la tasa se descuenta del ICIO, así que el total queda en torno al 5,3 % (ordenanzas fiscales de Palma de 2026). En una obra de 500.000 € de ejecución material son unos 26.500 €. El IVA y los honorarios de los técnicos quedan fuera de esa base.
¿Cuánto tiempo tengo para empezar una obra con licencia en Mallorca?
Seis meses para empezarla y tres años para terminarla, salvo que el plan general del municipio fije otros plazos (Ley 12/2017 de urbanismo balear, art. 154). Cuentan desde que se notifica la licencia, o desde un mes después de presentar el proyecto de ejecución. Cada plazo se puede prorrogar una vez por la mitad si se pide antes de que venza, y el de terminación admite una segunda prórroga con el 50 % de la obra hecho y las fachadas y cubiertas acabadas.
¿Se puede vivir en una casa nueva en Mallorca sin licencia de primera ocupación?
No. Desde mayo de 2024, la licencia de ocupación o primera utilización sustituye en Baleares a la cédula de habitabilidad de primera ocupación (Ley 7/2024, art. 53), y sin ella las compañías no pueden firmar los contratos definitivos de luz y agua. El ayuntamiento debe resolverla en un mes (Ley 12/2017, art. 158). Ocupar la vivienda sin ese título es una infracción, con multa del 25 al 50 % de su valor si el uso está permitido.
¿Qué es una entidad de certificación urbanística en Mallorca y cuánto acorta la licencia?
Es una entidad privada, acreditada por ENAC y autorizada por el Consell de Mallorca, que revisa el proyecto y emite un certificado de conformidad; si es favorable, basta para conceder la licencia (Ley 12/2017, art. 158 quinquies). Su uso es voluntario. En Palma, la licencia por esta vía tardaba de 1 a 3 meses en febrero de 2026, frente a 9-12 por la ordinaria. No sirve para casas nuevas en suelo rústico ni para terrenos que no son solar.
Fuentes consultadas (22)
- BOE · Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (texto consolidado, actualizado el 13-06-2026)
- BOE · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 11.4)
- BOE · Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio (art. 2)
- BOE · Ley 8/2019, de residuos de las Illes Balears (art. 52, redacción de la Ley 4/2026)
- BOE · Ley 6/1997, de suelo rústico de las Illes Balears (art. 36)
- BOE · Ley 12/1998, de patrimonio histórico de las Illes Balears (art. 40)
- BOE · Ley 7/2024, de medidas urgentes de simplificación administrativa de las Illes Balears (art. 53)
- BOE · Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley reguladora de las Haciendas Locales (art. 102)
- Ajuntament de Palma · Tipos de obras, documentación a presentar e inicio de obra (26-09-2025)
- Ajuntament de Palma · Ordenanzas fiscales vigentes en 2026 (ICIO y tasa urbanística)
- Ajuntament de Palma · Obras.08, licencia de primera ocupación: documentación y obras que la requieren (2026)
- Ajuntament de Palma · Obras.10, consulta a Centro Histórico (2026)
- BOIB 4, de 09-01-2014 · Ordenanza de ruido y vibraciones de Palma (art. 26.4)
- Ajuntament de Calvià · Ficha de licencia urbanística (catálogo del Servicio de Urbanismo)
- Ajuntament de Calvià · Ordenanzas fiscales 2026
- BOIB 77, de 08-06-2024 · Calvià, modificación del art. 23.8 de la ordenanza de ruido
- BOIB 72, de 30-05-2019 · Andratx, ordenanza del ICIO
- BOIB 2019 · Andratx, ordenanza de la tasa por licencias urbanísticas
- BOIB 89, de 06-07-2024 · Andratx, ordenanza de protección contra el ruido y las vibraciones
- Fibwi Diario (17-02-2026) · Palma concede la primera licencia por ECU; plazos medios declarados por el teniente de alcalde de Urbanismo
- Última Hora (17-03-2026) · Cort tramita licencias en menos de un mes gracias a las ECU
- Periódico de Baleares (30-07-2026) · Andratx concede sus dos primeras licencias por EPCU
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