Comprar terreno para construir en Mallorca: qué revisar antes de firmar (2026)

Dos parcelas con las mismas vistas pueden anunciarse al mismo precio y no parecerse en nada: en una cabe una casa y en la otra, ninguna. La diferencia no se ve desde el camino. Está en el planeamiento, en el Registro y, en el campo, en la fecha en que se dividió la finca.

Por eso, antes de comprar terreno para construir en Mallorca conviene reunir unos cuantos documentos y hacer cuentas. Esta guía los ordena con las normas de octubre de 2026 y la firmamos en Top Mallorca Constructions, constructora en Mallorca con obras en el suroeste de la isla y en Palma.

¿Qué hay que revisar antes de comprar terreno para construir en Mallorca?

Antes de comprar terreno para construir en Mallorca tienes que confirmar que la parcela admite una vivienda y cuántos metros podrás edificar en ella. Revísalo en este orden, porque cada paso puede descartar la parcela antes de que gastes en el siguiente:

1. Clase de suelo.
2. Certificado de aprovechamiento urbanístico.
3. Nota simple del Registro y ficha del Catastro.
4. En rústico, superficie mínima y fecha de segregación.
5. Áreas de riesgo y protección de carreteras.
6. Acceso y suministros.
7. Estado del terreno.
8. Impuestos y residencia fiscal del vendedor.

Reunir esos papeles es sencillo; lo que exige oficio es traducirlos a metros construibles y a coste de obra. Esa revisión de viabilidad forma parte del Project Management de una obra, y podemos hacerla con un técnico antes de que compres. Si aún buscas dónde comprar terreno en Mallorca, Top Mallorca Real Estate, la inmobiliaria del grupo, tiene fincas en venta, alguna con proyecto.

¿Qué se puede construir en un terreno urbano, urbanizable o rústico en Mallorca?

En suelo urbano puedes pedir licencia si la parcela es solar; en urbanizable, no mientras el ámbito esté pendiente de desarrollo. En rústico la vivienda es, como mucho, un uso condicionado (Ley 6/1997 de suelo rústico, art. 19.2), y el Plan Territorial Insular de Mallorca la prohíbe en las zonas de mayor protección (norma 19.3, texto de 2023).

Clase de suelo	¿Admite una casa?	Qué comprobar
Urbano	Sí, si es solar	Servicios a pie de fachada
Urbanizable	No, hasta que se desarrolle	Fase de su planeamiento
Rústico de mayor protección: áreas naturales (ANEI, AANP), ARIP boscosa y protección territorial (APT)	No	Queda descartado
Resto del rústico	Solo como uso condicionado	Parcela mínima, segregación e informe del Consell

Solar es la parcela urbana que linda con espacio público y tiene los servicios básicos a pie de fachada, según la Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB, art. 25); lindar con una carretera no basta. Si compras un terreno urbanizable o rústico en Mallorca, compras, por tanto, una casa por demostrar.

¿Qué es el certificado urbanístico en Mallorca y cuánto tarda?

Es el documento en el que el ayuntamiento dice qué régimen urbanístico tiene una finca y si es edificable. En Baleares se llama certificado de aprovechamiento urbanístico: se emite en un mes como máximo y vale seis meses desde su notificación (LUIB, art. 64.2). En Calvià, el trámite aún se llama cédula urbanística.

En Palma se pide en la sede electrónica del Ajuntament con la referencia catastral y una tasa de 36,28 €, y puede solicitarlo «cualquier persona con capacidad de obrar». Pídelo tú antes de firmar arras: refleja el régimen del día en que se emite. Y no es una licencia; si tu proyecto encaja lo decide después la licencia de obra en Mallorca.

¿Qué hay que mirar en la nota simple y en el Catastro de una parcela?

La nota simple dice a nombre de quién está la finca y qué cargas tiene. También indica si está coordinada con el Catastro, que da el dibujo de la parcela y su valor de referencia. Crúzalos: la superficie que compras es la que cuenta para la parcela mínima.

La nota tiene «valor puramente informativo» (Ley Hipotecaria, art. 222.5); para acreditar está la certificación registral. Pide también el último recibo del IBI, porque la finca sigue afecta a la cuota pendiente aunque cambie de dueño (Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 64.1).

El valor de referencia del Catastro es la base mínima del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) aunque el precio que pagues sea menor, y el Tribunal Constitucional avaló el sistema en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero. Los mapas de 2027, publicados el 25 de septiembre de 2026, regirán para las escrituras desde el 1 de enero.

¿Qué condiciones necesita una parcela rústica para construir una casa en Mallorca?

Tres, y a la vez: una categoría de rústico que admita la vivienda, la superficie mínima y una segregación válida. Si falla una, no puedes construir aunque la finca sea muy grande. La licencia necesita, además, un informe previo y vinculante del Consell de Mallorca, que tiene tres meses para emitirlo (Ley 6/1997, art. 36).

¿Cuántos metros cuadrados necesita una parcela rústica?

El Consell de Mallorca lo resume así: «Para poder construir una vivienda nueva en suelo rústico necesitas una superficie mínima de 14.000 m² y sólo es autorizable una única vivienda por parcela». En suelo forestal y en áreas rurales de interés paisajístico el mínimo sube a 50.000 m² (Plan Territorial, norma 20.3), y el municipio puede pedir más. Como referencia, 14.000 m² son doce veces la parcela de 1.161 m² de la villa que ampliamos y reformamos en Es Capdellà.

¿Cuándo se segregó la finca?

La fecha pesa tanto como los metros (Plan Territorial, norma 20.4):

• Antes del 16 de julio de 1997: no limita.
• Del 16 de julio de 1997 al 13 de octubre de 1999: solo si la división no creó más de cinco fincas registrales, sin contar la matriz.
• Desde el 13 de octubre de 1999: sin vivienda, salvo la primera división de padres a hijos por donación o herencia, una parcela por hijo y una sola vez.

La licencia exige una certificación del Registro con el historial continuado de la parcela: consíguela antes de comprar.

¿Cuánto se puede construir en una parcela rústica?

En Mallorca se puede construir hasta un 3 % de la parcela en techo, con una ocupación inferior al 4 %, dos plantas, 8 metros de altura y 1.500 m³ por edificio (Ley 6/1997, art. 28). El Plan Territorial lo baja al 2 % y al 3 % en zonas protegidas, suelo forestal, áreas de interés agrario y tres unidades de paisaje (norma 22). Así, con 14.000 m² de rústico general fuera de esas unidades puedes construir como máximo 420 m², y en un área de interés agrario, 280 m².

Si la pendiente media supera el 10 %, tienes que situar la casa en la zona más llana. Y la piscina se limita a una por finca, de 35 m² de lámina de agua y 60 m³ (LUIB, art. 68 bis).

¿Qué riesgos y afecciones pueden impedir construir en una parcela de Mallorca?

Dos afecciones pueden dejar sin casa una parcela que cumpla todo lo anterior: las zonas inundables y la franja de protección de las carreteras. Desde la Ley 4/2025, en vigor el 24 de julio de 2025, la vivienda nueva sigue prohibida en las áreas de riesgo de inundación, salvo que la parcela esté dentro solo en parte y la casa quede fuera.

En las áreas de riesgo de erosión, desprendimiento, incendio o vulnerabilidad de acuíferos la vivienda pasa a ser un uso condicionado. En las de incendio se exigen depósitos de agua y la gestión de la vegetación en un radio de 30 metros alrededor de la casa (Plan Territorial, norma 20.3).

La Ley 5/1990 de carreteras de la Comunidad Autónoma prohíbe edificar o ampliar en la zona de protección (art. 33.3.g), que se mide desde la arista de explanación: 25 metros en vías de cuatro carriles o más, 18 en las de dos carriles de las redes primaria y secundaria y 8 en las locales y rurales (art. 31). Puedes ver las capas de riesgo en el visor del Plan Territorial, pero lo que tiene valor formal es el certificado municipal.

¿Cómo se comprueban el acceso, el agua, la luz y el saneamiento de un terreno?

En suelo urbano, los servicios a pie de fachada son condición para que la parcela sea solar (LUIB, art. 25). En rústico suele faltar el alcantarillado, y el agua y la depuración se resuelven dentro de la finca, cada una con su trámite.

Si el acceso cruza una finca vecina, comprueba que el derecho de paso conste en las escrituras o en la nota simple. Un pozo necesita autorización o concesión de la Administración hidráulica, y la depuración sin red se rige por el Plan Hidrológico de las Illes Balears (Real Decreto 49/2023). Para la luz, pide a la distribuidora el punto de conexión y el presupuesto de la acometida antes de cerrar el precio.

¿Hace falta un estudio geotécnico antes de comprar un terreno?

Antes de comprar no es obligatorio: el Código Técnico de la Edificación lo sitúa en la fase inicial del proyecto (DB SE-C, apartado 3.1). Pero si la parcela está en pendiente o tuvo usos anteriores «tales como hornos, huertas o vertederos», un reconocimiento antes de cerrar el precio te dirá cuánto puede costar la cimentación. El visor cartográfico del Govern, la IDEIB, ofrece gratis el mapa geológico.

¿Se puede alquilar a turistas una villa nueva en suelo rústico en Mallorca?

Por regla general, no. En rústico protegido está prohibido empezar a comercializar viviendas a turistas (Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, art. 50.18). En el común, el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca (PIAT, 2020) solo lo permite en viviendas que ya existían cuando se aprobó inicialmente (art. 38.5.a), precisamente para no incentivar casas nuevas en rústico con ese fin.

En toda la isla, además, sigue suspendida la adquisición de plazas turísticas para viviendas, salvo intercambios tasados (Ley 3/2022, disposición adicional primera). Y la ley de turismo pide cinco años de uso residencial antes de comercializar una vivienda si un reglamento no fija otro plazo (art. 50.17). Si tu inversión depende de ese alquiler, una parcela rústica no la sostiene.

¿Qué impuestos tiene la compra de un terreno en Baleares?

Al comprar terreno para construir en Mallorca pagas ITP, del 8 al 13 % por tramos, si vende un particular. Si vende una empresa un solar, pagas IVA del 21 % y actos jurídicos documentados (AJD) del 1,5 %, o del 2 % desde un millón de euros. La plusvalía municipal corre a cargo del vendedor.

Situación	Qué se paga	Tipo en 2026	Norma
Vende un particular	ITP	8 % hasta 400.000 €; 9 % hasta 600.000 €; 10 % hasta 1 M€; 12 % hasta 2 M€; 13 % por encima	Decreto Legislativo 1/2014, art. 10
Una empresa vende un solar o terreno edificable	IVA y AJD	IVA del 21 %; AJD del 1,5 %, o del 2 % desde 1 M€	Ley del IVA, arts. 20 y 90; DLeg 1/2014, arts. 15 y 17 bis
Una empresa vende rústico sin licencia de edificación	ITP, porque está exento de IVA	Escala del ITP	Ley del IVA, art. 20.Uno.20.º
Se vende suelo urbano	Plusvalía municipal, a cargo del vendedor	Palma: 18 % desde 2026	Haciendas Locales, arts. 104 y 106; ordenanzas fiscales de Palma, art. 8
El vendedor no reside en España	Retención que ingresa el comprador	3 % del precio	Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25.2

La escala del ITP se aplica tramo a tramo: si compras a un particular un terreno de 1.500.000 €, pagas 150.000 €, un 10 % de media; si es un solar que vende una empresa, 315.000 € de IVA y 30.000 € de AJD (cálculos propios). En el ITP y el AJD la base nunca baja del valor de referencia del Catastro. Y si quien vende un solar es una persona física no residente, la plusvalía la paga el comprador como sustituto (Haciendas Locales, art. 106.2).

¿Qué necesita un extranjero para comprar terreno en Mallorca?

Necesitas un NIE, porque sin el número de identificación de todos los firmantes la compra no se inscribe (Ley Hipotecaria, art. 254.2). Y si no eres ciudadano de la Unión Europea, como ocurre con los británicos desde el Brexit, y la finca está fuera de los núcleos urbanos, necesitas también una autorización militar previa.

Es un caso frecuente. Los extranjeros hicieron el 29,86 % de las compras de vivienda de Baleares en 2025, y el 39,05 % de ellos eran alemanes (Registradores, Anuario 2025). En el segundo trimestre de 2026 llegaron al 32,27 %, el porcentaje más alto entre las comunidades autónomas (Registradores, 2.º trimestre de 2026).

El Real Decreto 689/1978 declara todas las islas zona de acceso restringido a la propiedad de extranjeros, salvo los núcleos urbanos y sus zonas urbanizadas (arts. 32 y 35). Fuera de ellos, la Ley 8/1975 exige autorización militar para que un no comunitario compre o construya (art. 18), y notarios y registradores la piden antes de escriturar (art. 20). Pregunta al notario por los plazos antes de fijar la fecha de la firma.

¿Cuándo conviene no comprar terreno para construir en Mallorca?

Cuando alguna de estas señales sigue sin aclararse el día de la firma:

• El certificado urbanístico dice que la parcela no es edificable, o es urbana y no es solar.
• Es rústica y no cumple la superficie mínima o la fecha de segregación.
• La casa que quieres no cabe en el techo permitido, o tu plan depende de alquilarla a turistas.

Si todo está en orden, empieza el proyecto. Los pasos están en cómo construir una casa en Mallorca; qué preguntar a quien vaya a levantarla, en cómo elegir constructora en Mallorca, y qué incluye la obra, en construcción de viviendas en Mallorca.

Comprar terreno para construir en Mallorca es una decisión que conviene tomar en este orden: primero los papeles, después el técnico y al final el precio. Si ya tienes una parcela en mente, cuéntanos dónde está y te diremos qué revisaríamos primero.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos hay que pedir antes de comprar terreno para construir en Mallorca?

Hay que pedir al menos tres. El certificado urbanístico del ayuntamiento, que en Baleares se llama certificado de aprovechamiento urbanístico, dice si la parcela es edificable y vale seis meses (Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, art. 64.2). La nota simple del Registro muestra el titular y las cargas, y el Catastro da el valor de referencia. En suelo rústico se añade la certificación registral del historial de la parcela, que acredita la fecha de segregación.

¿Cuántos metros cuadrados hacen falta para construir una casa en suelo rústico en Mallorca?

Hacen falta al menos 14.000 m² en suelo rústico general, áreas de transición y áreas de interés agrario, y 50.000 m² en suelo forestal y en áreas rurales de interés paisajístico, según la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca (texto consolidado de 2023). En cada parcela solo se autoriza una vivienda, y el plan general del municipio puede exigir una superficie mayor. En las áreas naturales de especial interés (ANEI) la vivienda está prohibida.

¿Se puede construir una vivienda en una finca rústica segregada después de 1999 en Mallorca?

No, por regla general. El Plan Territorial de Mallorca (norma 20.4, texto consolidado de 2023) prohíbe la vivienda en las parcelas rústicas segregadas desde el 13 de octubre de 1999. La única excepción es la primera división hecha por donación o herencia de padres a hijos, con un máximo de una parcela por hijo y una sola vez. Para comprobar la fecha hay que pedir al Registro de la Propiedad la certificación del historial continuado de la finca.

¿Qué impuestos tiene la compra de un terreno en Mallorca?

Si vende un particular, se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), del 8 al 13 % por tramos según el Decreto Legislativo 1/2014 de las Illes Balears. Si una empresa vende un solar o un terreno edificable, se paga IVA del 21 % y actos jurídicos documentados del 1,5 %, o del 2 % cuando el valor llega al millón de euros. La plusvalía municipal la paga el vendedor y solo grava el suelo urbano: en Palma, el 18 % en 2026.

¿Puede un británico o un estadounidense comprar una finca rústica en Mallorca?

Sí, pero necesita una autorización militar previa si la finca está fuera de los núcleos urbanos. Toda la isla es zona de acceso restringido a la propiedad de extranjeros (Real Decreto 689/1978, art. 32), y la Ley 8/1975 exige esa autorización para que compren o construyan quienes no tienen la nacionalidad de un Estado de la Unión Europea. Notarios y registradores la piden antes de escriturar e inscribir. Un comprador alemán o francés no la necesita.

¿Se puede alquilar a turistas una casa nueva construida en suelo rústico en Mallorca?

Por regla general, no. En suelo rústico protegido está prohibido iniciar el alquiler turístico de viviendas (Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, art. 50.18). En el rústico común, el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca, aprobado en 2020, solo lo permite en viviendas que ya existían cuando el plan se aprobó inicialmente (art. 38.5.a). Y en Mallorca sigue suspendida la adquisición de plazas turísticas para viviendas (Ley 3/2022, disposición adicional primera).

Fuentes consultadas (25)

• Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (texto consolidado, BOE)
• Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears (texto consolidado, BOE)
• Plan Territorial Insular de Mallorca, texto consolidado de junio de 2023 (Consell de Mallorca)
• Ajuntament de Palma: certificado de aprovechamiento urbanístico (Información urb.01)
• Ley Hipotecaria, arts. 222 y 254 (texto consolidado, BOE)
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, arts. 64, 104 y 106 (BOE)
• Sede Electrónica del Catastro: valores de referencia 2026 y 2027
• Sentencia del Tribunal Constitucional 13/2026, de 12 de febrero (BOE de 19-03-2026)
• Consell de Mallorca: Urbanismo, viviendas en suelo rústico
• Ley 4/2025, de 18 de julio, disposición final decimoquinta (BOE)
• Ley 5/1990, de 24 de mayo, de carreteras de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, arts. 31 y 33 (BOE)
• Visor del Plan Territorial Insular de Mallorca (Consell de Mallorca)
• Plan Hidrológico de las Illes Balears, Real Decreto 49/2023 (BOIB 28, de 4-03-2023)
• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico SE-C Cimientos
• Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, art. 50 (BOE)
• Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca (PIAT), aprobado el 9-07-2020 (Consell de Mallorca)
• Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears (BOE)
• Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de tributos cedidos de las Illes Balears, arts. 10, 15 y 17 bis (BOE)
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, arts. 20 y 90 (BOE)
• Ajuntament de Palma: Ordenanzas fiscales 2026, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, art. 8
• Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25.2 (BOE)
• Colegio de Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria, Anuario 2025
• Colegio de Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026
• Real Decreto 689/1978, reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, arts. 32 y 35 (BOE)
• Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, arts. 18 y 20 (BOE)