Cómo elegir constructora en Mallorca: 10 preguntas antes de firmar

Saber cómo elegir constructora en Mallorca tiene menos que ver con el precio que con lo que cada empresa está dispuesta a firmar. Dos presupuestos con el mismo total pueden describir obras distintas, y la diferencia aparece cuando ya has firmado. Esta guía resume qué preguntar a una constructora antes de hacerlo; la escribimos desde el lado de quien recibe esas preguntas.

Cómo elegir constructora en Mallorca: compara respuestas, no solo precios

Haz las mismas diez preguntas a todas las empresas y pide que las respuestas importantes consten en el presupuesto o en el contrato: así comparas obras equivalentes y sabes quién responde de cada cosa. Si aún buscas parcela, empieza por lo que hay que revisar al comprar un terreno para construir en Mallorca.

¿Está la constructora inscrita en el REA y quién ejecutará la obra?

Toda empresa contratada o subcontratada en una obra tiene que estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (REA), según la Ley 32/2006 de subcontratación en el sector de la construcción (art. 4). El registro es público y se consulta en la web del Ministerio de Trabajo con el CIF o el número de inscripción.

La ley limita además la cadena: el tercer subcontratista y el autónomo ya no pueden subcontratar (art. 5), y tú, como promotor, puedes consultar el Libro de Subcontratación de la obra (art. 8). Subcontratar tampoco diluye la responsabilidad: la constructora responde directamente de los defectos de ejecución de sus subcontratas (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE, art. 17.6).

Qué respuesta esperar: su número del REA, el nombre del jefe de obra y qué trabajos subcontratará. Top Mallorca Constructions, por ejemplo, figura con el n.º 04/01/0016272: en la consulta, elige «REA» como tipo de identificador e introduce ese número.

¿Qué incluye y qué deja fuera el presupuesto de la constructora?

Un presupuesto comparable va por partidas, cada una con su medición y su precio unitario. En Baleares, si contratas como particular, la Ley 7/2014 de protección de las personas consumidoras de las Illes Balears obliga a darlo por escrito, con el precio final desglosado e impuestos incluidos. Si no indica otro plazo, vale al menos 15 días naturales, y una vez aceptado por escrito es vinculante (art. 18).

Lo que más descuadra una comparación es lo que queda fuera. Pregunta si el presupuesto incluye:

• los honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico;
• la licencia y el ICIO, que explicamos en la guía de la licencia de obra en Mallorca;
• la gestión de residuos y las acometidas;
• la piscina y el jardín;
• el IVA.

Pregunta también si el precio es cerrado. Según el Código Civil, quien contrata por ajuste alzado sobre un plano convenido no puede pedir más aunque suban jornales o materiales, salvo por cambios que tú autorices (art. 1593).

Qué respuesta esperar: partidas con mediciones y exclusiones por escrito. Así presupuesta Top Mallorca, para que sepas a qué corresponde cada importe.

¿Cómo gestiona la constructora los cambios durante la obra?

Casi todas las desviaciones de coste empiezan con un cambio. En Baleares, las modificaciones del presupuesto solo obligan si las aceptas por escrito (Ley 7/2014, art. 18), y subirlo sin tu consentimiento previo es una infracción de consumo (art. 81).

Lo que buscas es un procedimiento, no una promesa: cada cambio se presupuesta con su efecto en el plazo, tú lo apruebas por escrito y solo entonces se ejecuta. Pide que el contrato de obra lo recoja, junto con una relación de modificados que muestre en todo momento cuánto se ha desviado la obra del presupuesto inicial.

Qué respuesta esperar: ese procedimiento, por escrito y antes de empezar. Es la regla de Top Mallorca: ningún cambio se ejecuta sin presupuestarlo y aprobarlo antes por escrito.

¿Qué calendario y qué penalizaciones por retraso firma la constructora?

Un plazo sin consecuencias es solo una previsión. Si el contrato fija una penalización por retraso, esa cantidad sustituye a la indemnización de daños salvo pacto distinto, y el juez puede moderarla si la obra se cumplió en parte (Código Civil, arts. 1152 y 1154).

El calendario también tiene que contar con la temporada. En julio y agosto, las obras de Calvià que superan los límites de ruido solo pueden trabajar de 10:30 a 13:00 en las zonas turísticas, Calvià Vila y Es Capdellà (ordenanza de ruido de Calvià, BOIB de 8 de junio de 2024). Las fases de una casa nueva las explicamos en la guía para construir una casa en Mallorca.

Los pagos deberían seguir a la obra: cuando hay proyecto, las certificaciones parciales las firma la dirección facultativa (LOE, arts. 12 y 13), así que pagar contra certificación es pagar lo ejecutado. Y nada en efectivo: está prohibido desde 1.000 € con una empresa, o desde 10.000 € si pagas como particular sin domicilio fiscal en España (Ley 7/2012, art. 7).

Qué respuesta esperar: un calendario por fases con hitos y una penalización con tope, con los pagos ligados a lo certificado. Pregunta también qué pasa con el plazo si el retraso viene de la licencia o de un cambio tuyo.

¿Qué garantías tiene una obra nueva o una reforma y desde cuándo cuentan?

Las garantías de una obra dependen de si la ley la considera edificación. Lo es una casa nueva y también una reforma que altera de forma esencial el edificio, como una ampliación o un cambio de uso (LOE, art. 2). En esos casos se responde 10 años de los daños estructurales y 3 de los de habitabilidad; el constructor, además, 1 año de los acabados. Todo cuenta desde la recepción de la obra (art. 17), y la reclamación prescribe a los dos años de aparecer el daño (art. 18).

Una reforma parcial, como una cocina o un baño sin tocar estructura, no tiene un plazo legal de garantía propio: el Real Decreto Legislativo 1/2007 de defensa de los consumidores excluye los servicios de su régimen de garantías (art. 114). Los productos sí tienen tres años (art. 120), y el incumplimiento del contrato puede reclamarse durante cinco (Código Civil, art. 1964).

Qué respuesta esperar: la garantía comercial por escrito, con plazo y alcance. Algunos contratos pactan además retener el 5 % del importe de ejecución material durante el año de acabados, como permite la LOE (art. 19).

¿Quién será tu interlocutor y cómo te informará la constructora?

En una obra intervienen muchas partes, del arquitecto al último industrial, y si nadie responde de todas acabas coordinándolas tú. Pesa todavía más si vives fuera de la isla. En Baleares, el 32,27 % de las compras de vivienda del segundo trimestre de 2026 las hizo un extranjero, el porcentaje más alto de España, según el Colegio de Registradores.

Si buscas una constructora para no residentes, un «te mantendremos informado» no basta. Pide que te concreten:

• quién es tu interlocutor, además del jefe de obra;
• cada cuánto recibirás avances por escrito y con fotografías;
• cómo serán las visitas cuando no estés;
• en qué idioma te informarán.

Qué respuesta esperar: una persona con nombre y un seguimiento con fechas. Así trabaja Top Mallorca: un único interlocutor y seguimiento a distancia para quien vive fuera. Y si quieres delegar toda la gestión, eso es el Project Management en Mallorca: alguien que coordina el proyecto y controla costes y plazos por tu cuenta.

¿Trabaja la constructora con tu arquitecto y con la dirección facultativa?

Tiene que hacerlo, porque la obra no la dirige la constructora. En vivienda, el proyecto lo firma un arquitecto, y la obra la dirigen un director de obra, también arquitecto, y un director de ejecución, que es arquitecto técnico: juntos forman la dirección facultativa (LOE, arts. 10 a 13). El constructor ejecuta según el proyecto y sus instrucciones (art. 11).

¿Y el Project Manager? La LOE no le dedica ningún artículo: sus obligaciones son las de su contrato (art. 8). Coordina y controla costes por cuenta del propietario, pero no sustituye a la dirección facultativa, que es la que firma el certificado final de obra (art. 6).

Qué respuesta esperar: que ejecuta proyectos de arquitectos externos y se coordina con la dirección facultativa durante toda la obra. Top Mallorca trabaja con el arquitecto del cliente o, si aún no lo tiene, le propone técnicos.

¿Qué obras parecidas a la tuya ha hecho la constructora y puedes verlas?

Una galería de fotos enseña el resultado, no cómo fue la obra. Pide dos o tres obras comparables con la tuya en tipo y tamaño y, a ser posible, en tu municipio, porque cada ayuntamiento tiene sus normas y sus tiempos. Si puedes, habla con el propietario y pregúntale si se respetó el presupuesto y cómo se resolvieron los imprevistos. Visitar una obra en curso también ayuda: el orden se ve en pocos minutos.

Qué respuesta esperar: obras concretas, con lugar y datos. En la villa de Es Capdellà (Calvià), por ejemplo, Top Mallorca amplió y reformó por completo una casa de 1974 entre 2025 y 2026: hoy suma 350 m² construidos en una parcela de 1.161 m². Otras obras suyas están en Santa Catalina (Palma), Cala Llamp y Port d'Andratx.

¿Qué seguros tiene la constructora y quién contrata el decenal?

Pide el certificado de su póliza de responsabilidad civil en vigor, con la aseguradora y el capital, y comprueba que cubre toda la obra. Si contratas como particular, la empresa debe informarte antes de firmar del seguro exigible y de su aseguradora (Ley 7/2014, art. 27).

El seguro decenal es otra de las garantías de una obra nueva de vivienda: cubre diez años los daños estructurales y es obligatorio (LOE, disposición adicional segunda). Lo contrata el promotor —si la obra es tuya, tú—, aunque puede pactarse que lo suscriba la constructora por tu cuenta (art. 19). Sin él no se inscribe la escritura de obra nueva (art. 20), salvo para el autopromotor de una única vivienda de uso propio.

En una reforma que cambia de forma esencial la estructura, el volumen o el uso, el decenal también hace falta para inscribirla en el Registro. Así lo fijó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su resolución de 30 de mayo de 2022.

Qué respuesta esperar: el certificado de responsabilidad civil y quién gestiona el decenal desde el inicio.

¿Qué hace la constructora después de la entrega de llaves?

La entrega se formaliza en el acta de recepción, que puedes firmar con reservas: se anotan los defectos y el plazo para corregirlos (LOE, art. 6). Si en los 30 días siguientes a la notificación del final de obra no pones reservas ni rechazas la recepción por escrito, se da por hecha, y desde ella corren las garantías.

Recibes también el Libro del Edificio, con las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7). Ese mantenimiento importa: salvo pacto, las garantías de la LOE no cubren los daños por falta de un mantenimiento adecuado (art. 19).

Qué respuesta esperar: un plan de repasos con fechas y una persona que atienda las incidencias del primer año. Top Mallorca puede seguir ocupándose de la casa con su servicio de mantenimiento de viviendas en Mallorca.

Contrato de obra: qué debe incluir y qué pedir por escrito antes de firmar

Lleva esta tabla a la reunión con cada empresa: resume qué preguntar a una constructora y qué pedir por escrito.

Pregunta	Qué pedir por escrito
1. ¿Está en el REA y quién ejecuta la obra?	Número del REA, jefe de obra y subcontratas previstas
2. ¿Qué incluye el presupuesto?	Partidas con mediciones, exclusiones e IVA
3. ¿Cómo se gestionan los cambios?	Precio y plazo de cada cambio, con tu firma antes de ejecutarlo
4. ¿Qué calendario y qué penalizaciones?	Fases con hitos, penalización con tope y pagos por certificación
5. ¿Qué garantías tiene la obra?	Garantía comercial con plazo y alcance
6. ¿Quién es mi interlocutor?	Nombre, frecuencia de los informes e idioma
7. ¿Trabaja con mi arquitecto?	Coordinación con la dirección facultativa
8. ¿Qué obras parecidas ha hecho?	Dos o tres obras comparables, con datos
9. ¿Qué seguros tiene?	Certificado de responsabilidad civil y gestión del decenal
10. ¿Qué pasa después de la entrega?	Acta de recepción, plan de repasos y mantenimiento

Elegir constructora en Mallorca con esta lista no evita los imprevistos, pero sí que cada uno tenga un responsable y un procedimiento. Si una empresa no te da su número del REA, no detalla el presupuesto o no pone los cambios por escrito, ya tienes la respuesta. Si quieres repasar estas preguntas con tu proyecto delante, cuéntanos tu caso y te explicaremos cómo lo plantearía Top Mallorca, constructora en Mallorca, en tu obra.

Preguntas frecuentes

¿Cómo elegir constructora en Mallorca si vives fuera de la isla?

Haz a todas las empresas las mismas preguntas y exige las respuestas por escrito: inscripción en el REA, presupuesto por partidas, procedimiento para los cambios, calendario y seguros. Una constructora para no residentes debe darte un interlocutor único y avances periódicos con fotografías. Paga por transferencia y contra obra certificada: la Ley 7/2012 prohíbe pagar en efectivo desde 10.000 € si eres una persona física sin domicilio fiscal en España, y desde 1.000 € si lo tienes.

¿Cómo se comprueba si una constructora de Mallorca está inscrita en el REA?

En la consulta pública del Registro de Empresas Acreditadas (REA) del Ministerio de Trabajo: eliges el tipo de identificador e introduces el CIF de la empresa o su número de inscripción en el REA; no se puede buscar por nombre. La inscripción es obligatoria para toda empresa contratada o subcontratada en una obra y vale en toda España (Ley 32/2006, arts. 4 y 6). La consulta muestra la razón social, el domicilio y si la inscripción está de alta.

¿Es vinculante el presupuesto de una obra en Baleares?

Sí, si contratas como particular y lo aceptas por escrito. La Ley 7/2014 de protección de las personas consumidoras de las Illes Balears (art. 18) obliga a entregarlo por escrito, con el precio final desglosado e impuestos incluidos, y declara vinculantes el presupuesto y sus modificaciones una vez aceptados por escrito. Si no fija otro plazo, su validez es de al menos 15 días naturales, y los errores de cálculo de la empresa no pueden cargarse al cliente.

¿Qué garantía tiene una reforma de vivienda en Mallorca?

Depende de la reforma. Si interviene en todo el edificio o cambia de forma esencial su estructura, su volumen o su uso, es edificación y rige la Ley de Ordenación de la Edificación: 10 años por daños estructurales, 3 por habitabilidad y 1 por acabados, desde la recepción. En una reforma parcial sin tocar estructura, el servicio no tiene plazo legal propio: los productos tienen 3 años de garantía (Real Decreto Legislativo 1/2007, art. 120) y el incumplimiento del contrato se reclama durante 5 años (Código Civil, art. 1964).

¿Quién contrata el seguro decenal de una casa nueva en Mallorca?

Lo contrata el promotor, que en la casa que te construyes eres tú, aunque puede pactarse que lo suscriba la constructora por tu cuenta (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 19). Es obligatorio en los edificios de vivienda y la prima debe estar pagada en la recepción de la obra. Solo queda exento el autopromotor de una única vivienda para uso propio, que tendrá que contratarlo si la vende antes de diez años, salvo que el comprador le exonere.

¿Respondo de las deudas de la constructora con sus trabajadores en una obra de mi casa en Mallorca?

No. El Estatuto de los Trabajadores (art. 42.2) excluye la responsabilidad del dueño de la obra cuando lo contratado es solo la construcción o reparación de su vivienda, o cuando no la contrata por razón de una actividad empresarial. Aun así, conviene comprobar que la constructora y sus subcontratas están inscritas en el REA, como exige la Ley 32/2006 a toda empresa que trabaje en una obra de construcción.

Fuentes consultadas (11)

• Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción (BOE, texto consolidado)
• Consulta pública del Registro de Empresas Acreditadas (Ministerio de Trabajo y Economía Social)
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE, texto consolidado a 15-06-2022)
• Ley 7/2014 de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears (BOE, texto consolidado a 31-12-2022)
• Código Civil (BOE, texto consolidado a 03-01-2025)
• Ayuntamiento de Calvià: modificación del art. 23.8 de la ordenanza de ruidos y vibraciones (BOIB n.º 77, 8-6-2024)
• Ley 7/2012, art. 7: limitaciones a los pagos en efectivo (BOE, texto consolidado)
• Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE, texto consolidado a 28-02-2026)
• Resolución de 30 de mayo de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE n.º 149, 23-6-2022)
• Colegio de Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026
• Real Decreto Legislativo 2/2015, Estatuto de los Trabajadores, art. 42 (BOE, texto consolidado a 03-10-2026)