Construir una casa en Mallorca en 2026: el proceso, paso a paso

Imagina que compras una parcela en Calvià en enero y quieres estrenar la casa al verano siguiente. Antes de excavar necesitas proyecto y licencia, y la licencia, por sí sola, tiene un plazo legal de tres meses. Para construir una casa en Mallorca, el calendario empieza en los papeles.

Esta guía ordena los pasos para construir una vivienda en Mallorca y responde a dos preguntas: cuánto se tarda en construir una casa en Mallorca y cuánto cuesta. En 2025 se visaron 656 viviendas unifamiliares en la isla, 87 en Calvià, según la estadística del COAAT Mallorca. La escribimos desde Top Mallorca Constructions, constructora en Mallorca con obras como la villa de Es Capdellà y otras en Santa Catalina (Palma), Cala Llamp y Port d'Andratx.

¿Cuáles son los pasos para construir una casa en Mallorca?

1. Comprobar que el terreno es edificable.
2. Encargar al arquitecto el proyecto básico y el estudio geotécnico.
3. Pedir la licencia (en suelo rústico, con informe del Consell).
4. Presentar el proyecto de ejecución y elegir constructora.
5. Contratar el seguro decenal y avisar del inicio de obra.
6. Construir por fases, de la cimentación a la piscina.
7. Cerrar la obra con el certificado final y la licencia de ocupación.
8. Escriturar la obra nueva y darla de alta en el Catastro.

Son los pasos para construir una vivienda que marcan la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y la Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB).

El terreno y el certificado urbanístico

Con el certificado de aprovechamiento urbanístico, que el ayuntamiento expide en un mes como máximo, sabes si la finca es edificable; vale seis meses (LUIB, art. 64.2). En suelo urbano, tu parcela tiene que ser solar (lindar con un espacio público y tener los servicios básicos) o no habrá licencia (art. 25). Las demás comprobaciones están en la guía para comprar un terreno para construir en Mallorca.

El proyecto del arquitecto y el estudio geotécnico

En vivienda, el proyecto lo firma un arquitecto (LOE, art. 10). Con el proyecto básico se pide la licencia; con el de ejecución, que lo desarrolla sin rebajar sus prestaciones, se construye. Si la licencia se concedió con el básico, el de ejecución se presenta en nueve meses como máximo (LUIB, art. 152).

El estudio geotécnico se hace en la fase inicial del proyecto, antes de dimensionar la estructura, porque puede cambiar los cimientos (CTE, DB SE-C, apartado 3.1). En Top Mallorca construimos sobre el proyecto de tu arquitecto o te proponemos técnicos.

La licencia de obra nueva

Gestionarla es obligación del promotor, que eres tú (LOE, art. 9). Con el expediente completo, el ayuntamiento tiene tres meses para resolver (LUIB, art. 151.4) y, en obra nueva, su silencio equivale a una denegación (Ley de Suelo, art. 11.4).

¿Y en la práctica? En febrero de 2026, Palma cifraba su media en 9 a 12 meses, y en 1 a 3 por la vía de una entidad privada de certificación urbanística (ECU), que también admiten Calvià y Andratx. Concedida la licencia, el inicio de la obra se comunica al ayuntamiento con diez días de antelación (LUIB, art. 151.5). Qué documentos pide y cómo se acorta la espera lo explicamos en la guía de la licencia de obra en Mallorca.

Quién hace qué y el seguro decenal

La LOE reparte los papeles: tú, como promotor, decides y financias; el arquitecto proyecta y dirige la obra; el arquitecto técnico dirige la ejecución, y la constructora ejecuta con un jefe de obra (arts. 9 a 13).

En vivienda, el seguro decenal es obligatorio, salvo si construyes tu única vivienda unifamiliar para uso propio, y lo contrata el promotor. Cubre diez años los daños en la estructura, y la prima tiene que estar pagada al recibir la obra (art. 19 y disposición adicional 2.ª). Las garantías se cuentan desde la recepción sin reservas, o desde que se corrigen: diez años para la estructura, tres para la habitabilidad y uno para los acabados (art. 17). Qué pedir a la constructora antes de firmar lo contamos en cómo elegir constructora en Mallorca.

La obra, fase a fase

Antes de empezar, la constructora presenta su plan de seguridad y salud y se firma el acta de replanteo. Luego la obra sigue su orden, de la cimentación a los exteriores. Lo que está en tu mano son las decisiones: tomarlas tarde retrasa la obra. En la construcción de viviendas y villas en Mallorca que hacemos en Top Mallorca, cada cambio se presupuesta y lo apruebas por escrito antes de ejecutarlo.

Si tu parcela está en Calvià o en Andratx, conviene que la excavación no caiga en julio ni en agosto. En esos meses, Calvià limita las obras ruidosas a la franja de 10:30 a 13:00 en sus zonas turísticas y en los núcleos de Calvià y Es Capdellà, según su ordenanza de ruidos (BOIB de 8-6-2024), y Andratx prohíbe excavar y usar picadoras (BOIB de 6-7-2024).

Del certificado final a la escritura y el Catastro

La dirección facultativa firma el certificado final de obra, visado por su colegio (LOE, arts. 12 y 13; Real Decreto 1000/2010, art. 2). Con él firmas con la constructora el acta de recepción, en 30 días salvo pacto; si algo falta, se anotan reservas y un plazo para corregirlas (art. 6).

Después se pide la licencia de ocupación o primera utilización, que en Baleares ocupa desde mayo de 2024 el lugar de la cédula de habitabilidad de primera ocupación (Ley 7/2024, art. 53); el ayuntamiento tiene un mes para resolverla (LUIB, art. 158). Sin ella no hay suministros definitivos ni escritura de obra nueva terminada (Ley de Suelo, art. 28). Queda declarar tu casa en el Catastro en los dos meses siguientes al final de la obra (Real Decreto 417/2006, art. 28).

¿Cuánto se tarda en construir una casa en Mallorca?

No hay una estadística oficial del plazo total para construir una casa en Mallorca: depende sobre todo de la licencia y del tamaño de la obra. Lo que sí está fijado es el plazo legal de cada trámite.

Fase	Plazo legal u orientativo	Norma o fuente
Certificado urbanístico	1 mes; vale 6 meses	LUIB, art. 64.2
Licencia urbanística	3 meses; sin respuesta, denegada. En Palma, 9 a 12 en la práctica	LUIB, art. 151.4; Ajuntament de Palma (2026)
Proyecto de ejecución	Hasta 9 meses tras la licencia; revisión en 1 mes	LUIB, art. 152
Obra	Empezar en 6 meses y terminar en 3 años, prorrogables, si el plan general no fija otros	LUIB, art. 154
Licencia de ocupación	1 mes	LUIB, art. 158
Alta en el Catastro	2 meses desde el final de obra	Real Decreto 417/2006, art. 28

¿Cuánto cuesta construir una casa en Mallorca en 2026?

No hay un precio oficial por metro cuadrado: cuánto cuesta construir una casa en Mallorca lo decide el proyecto, partida a partida. La referencia publicada más reciente es nacional y de promociones de pisos: 1.451 €/m² de coste de construcción en el segundo trimestre de 2026, según el Grupo ST. En Baleares, por la insularidad, los costes están entre un 30 % y un 35 % por encima de los de 2019, según la Asociación de Constructores de Baleares.

En una casa aislada, el precio lo mueven sobre todo:

• El terreno: pendiente y roca encarecen la excavación y los muros.
• La forma: sótanos y voladizos piden más estructura.
• Las calidades: carpinterías de gran formato, piedra natural.
• Los exteriores: piscina y jardín son partidas propias.

Los impuestos, en cambio, tienen tipos conocidos. El ICIO y la tasa de la licencia se calculan sobre el presupuesto de ejecución material, y en 2026 suman en torno al 5,3 % en Palma (4 % más 2,61 %, con la mitad de la tasa descontada del ICIO), el 5,68 % en Calvià (4 % más 1,68 %) y el 4,9 % en Andratx (3,60 % más 1,30 %). Lo fijan las ordenanzas fiscales de Palma y Calvià y, en Andratx, las del ICIO y la tasa de licencias.

La obra de una vivienda que contratas como promotor lleva un 10 % de IVA (Ley del IVA, art. 91), y los honorarios técnicos, un 21 %. Al final, la escritura de obra nueva tributa en Baleares al 1,5 % por actos jurídicos documentados (Decreto Legislativo 1/2014, art. 15).

¿Qué cambia al construir una casa en suelo rústico de Mallorca?

En rústico, una casa nueva es un uso condicionado (Ley 6/1997 de suelo rústico, art. 19). Está prohibida en áreas protegidas como las ANEI y en zonas de riesgo de inundación. En el resto exige al menos 14.000 m² de parcela, o 50.000 m² en las áreas rurales de interés paisajístico y el rústico forestal, con una sola vivienda por parcela (Plan Territorial de Mallorca, normas 19 y 20).

Durante la licencia, el ayuntamiento remite el expediente al Consell de Mallorca, que tras 15 días de exposición en el BOIB tiene tres meses para dar su informe, previo y vinculante, sobre la parcela mínima y el aprovechamiento (Ley 6/1997, art. 36). La arquitectura contemporánea cabe si la comisión insular de urbanismo la autoriza de forma justificada (art. 27.2.b). La fecha de segregación, los metros construibles y la piscina están en la guía sobre qué revisar en una parcela rústica antes de comprarla.

¿Cómo seguir la obra de tu casa si vives fuera de Mallorca?

Con alguien que te represente en la isla y con información que puedas comprobar desde lejos. Es el caso de muchos propietarios: en el segundo trimestre de 2026, el 32,27 % de las compraventas de vivienda en Baleares las hicieron extranjeros, el mayor porcentaje de España, según la estadística del Colegio de Registradores.

Esa representación tiene nombre: Project Management, la gestión de la obra por cuenta del propietario. No sustituye al arquitecto ni al aparejador que exige la LOE, pero coordina a todos y vigila coste y plazo por ti. Conviene pactar por escrito:

• cada cuánto recibirás avances, con fotografías;
• un presupuesto por partidas, para comparar lo gastado con lo previsto;
• que ningún cambio se ejecute sin precio y sin tu aprobación.

Es el seguimiento a distancia que hacemos en Top Mallorca, explicado en Project Management en Mallorca. Y si no eres ciudadano de la Unión Europea, fuera de los cascos urbanos necesitarás autorización militar para comprar y para construir (Ley 8/1975, art. 18).

¿Por dónde empezar si vas a construir una casa en Mallorca?

Por el terreno y por los números, antes que por los planos. Pide el certificado urbanístico de la parcela y, si es rústica, comprueba su superficie y la fecha de su segregación. Después, con un arquitecto que conozca el municipio, suma lo que costarán la licencia y los impuestos. Sabrás pronto si la casa que imaginas cabe en el terreno y en tu calendario.

Para contrastar tu caso concreto, cuéntanos tu proyecto.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el proyecto básico y el de ejecución al construir en Mallorca?

El proyecto básico define la casa y sus prestaciones: con él se pide la licencia, pero no se puede empezar la obra. El de ejecución lo desarrolla con todos los materiales, sistemas y detalles, sin rebajar lo declarado en el básico, y es el que se visa y con el que se construye. En Baleares, si la licencia se concedió con el básico, el de ejecución se presenta en nueve meses como máximo y el ayuntamiento tiene un mes para revisarlo (Ley 12/2017 de urbanismo, art. 152).

¿Qué IVA se paga al construir una casa en Mallorca?

Un 10 % por la obra, si la contratas directamente con la constructora como promotor y al menos la mitad de la superficie construida es vivienda. El tipo reducido alcanza también a garajes y anejos y a los armarios de cocina y baño que se instalan por contrato directo con el promotor (Ley 37/1992 del IVA, art. 91). Los honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico llevan el tipo general del 21 % (art. 90).

¿Es obligatorio el estudio geotécnico para construir una casa en Mallorca?

Sí. El Código Técnico de la Edificación lo exige en la fase inicial del proyecto y, en cualquier caso, antes de que la estructura esté totalmente dimensionada, porque sus conclusiones pueden cambiar la concepción estructural y el tipo y la cota de los cimientos (Documento Básico SE-C, apartado 3.1). Lo firma el proyectista u otro técnico competente y, con carácter general, reconoce el terreno en un mínimo de tres puntos (apartado 3.2).

¿Qué hace falta para escriturar la obra nueva de una casa en Mallorca?

El notario exige el certificado final de obra conforme al proyecto y la licencia de ocupación o primera utilización (texto refundido de la Ley de Suelo, art. 28), además del seguro decenal, salvo que seas autopromotor de tu única vivienda unifamiliar para uso propio (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 20 y disposición adicional 2.ª). En Baleares, esa escritura tributa al 1,5 % por actos jurídicos documentados (Decreto Legislativo 1/2014, art. 15).

¿Cuándo hay que declarar una casa nueva en el Catastro en Mallorca?

En los dos meses siguientes al final de la obra: el Real Decreto 417/2006 (art. 28) cuenta ese plazo desde el día siguiente a la terminación, y la obligación corresponde al titular (texto refundido de la Ley del Catastro, art. 13). La declaración puede presentarse también en el ayuntamiento. Con ella se actualiza el valor catastral de la finca, que es la base del IBI que pagarás cada año (Ley de Haciendas Locales, art. 65).

¿Cómo se contratan la luz y el agua durante la obra de una casa en Mallorca?

Con contratos provisionales, que las compañías firman al acreditar la licencia de obras y que duran, como máximo, lo que esa licencia da para terminar. Si se prorroga la licencia, se alargan con ella, y si antes de que venzan presentas el justificante de haber pedido la licencia de ocupación, pueden ampliarse nueve meses más. Los contratos definitivos exigen la licencia de ocupación o primera utilización (Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, art. 158).

Fuentes consultadas (26)

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE, texto consolidado)
• Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (BOE, texto consolidado)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 11.4 y 28 (BOE)
• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico SE-C Cimientos, apartado 3.1
• Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, art. 2 (BOE)
• Real Decreto 1627/1997, seguridad y salud en las obras de construcción (BOE)
• Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas, art. 53 (BOE)
• Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, art. 13 (BOE)
• Real Decreto 417/2006, de desarrollo de la Ley del Catastro Inmobiliario, art. 28 (BOE)
• Ley 6/1997, de suelo rústico de las Illes Balears (BOE, texto consolidado)
• Plan Territorial Insular de Mallorca, texto consolidado de 2023 (Consell de Mallorca)
• Ordenanzas fiscales 2026 del Ajuntament de Palma (ICIO y tasa por servicios urbanísticos)
• Ordenanzas fiscales 2026 del Ajuntament de Calvià (ICIO y tasa de licencias urbanísticas)
• Ordenanza del ICIO de Andratx (BOIB 72, 30-05-2019)
• Ordenanza de la tasa por licencias urbanísticas de Andratx (BOIB, 2019)
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 65 (BOE)
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, arts. 90 y 91 (BOE)
• Decreto Legislativo 1/2014, tributos cedidos de las Illes Balears, art. 15 (BOE)
• COAAT Mallorca, Estadística de Edificación de Obra Nueva 2003-2025
• Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2.º trimestre de 2026
• Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, art. 18 (BOE)
• Ajuntament de Calvià, modificación del art. 23.8 de la ordenanza de ruidos y vibraciones (BOIB 77, 8-06-2024)
• Ajuntament d'Andratx, ordenanza de protección contra la contaminación por ruidos y vibraciones (BOIB 89, 6-07-2024)
• Ajuntament de Palma: plazo medio de licencias y primera licencia por ECU (Fibwi Diario, 17-02-2026)
• Grupo ST, coste de construcción de obra nueva en el 2.º trimestre de 2026 (The Objective, 30-06-2026)
• Asociación de Constructores de Baleares, costes frente a 2019 (Menorca.info, 30-05-2026)