Haus bauen auf Mallorca 2026: Der Ablauf Schritt für Schritt

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen im Januar ein Grundstück in Calvià und möchten im darauffolgenden Sommer einziehen. Bevor der Aushub beginnt, brauchen Sie eine Planung und eine Baugenehmigung, und allein für die Genehmigung gilt schon eine gesetzliche Frist von drei Monaten. Wenn Sie ein Haus auf Mallorca bauen möchten, beginnt der Zeitplan mit den Formalitäten.

Dieser Ratgeber zum Bauen auf Mallorca führt Sie der Reihe nach durch die einzelnen Schritte und beantwortet zwei Fragen: Wie lange dauert es, ein Haus auf Mallorca zu bauen, und was kostet es? Laut der Statistik der Bauingenieurkammer COAAT Mallorca erhielten 2025 Bauvorhaben für 656 Einfamilienhäuser auf der Insel den Sichtvermerk der Kammer (visado), 87 davon in Calvià. Geschrieben haben wir diesen Ratgeber bei Top Mallorca Constructions, einem Bauunternehmen auf Mallorca mit Projekten wie der Villa in Es Capdellà und weiteren in Santa Catalina (Palma), Cala Llamp und Port d'Andratx.

Welche Schritte sind nötig, um ein Haus auf Mallorca zu bauen?

1. Prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist.
2. Beim Architekten die Genehmigungsplanung (proyecto básico) und das Baugrundgutachten (estudio geotécnico) in Auftrag geben.
3. Die Baugenehmigung beantragen (auf ländlichem Boden mit Stellungnahme des Consell).
4. Die Ausführungsplanung (proyecto de ejecución) einreichen und das Bauunternehmen auswählen.
5. Die zehnjährige Bauschadenversicherung (seguro decenal) abschließen und den Baubeginn anzeigen.
6. In Phasen bauen, vom Fundament bis zum Pool.
7. Den Bau mit der Fertigstellungsbescheinigung (certificado final de obra) und der Nutzungsgenehmigung (licencia de ocupación) abschließen.
8. Die notarielle Neubauerklärung (escritura de obra nueva) unterzeichnen und das Haus beim Kataster anmelden.

Das sind die Schritte zum Bau eines Wohnhauses, wie sie das spanische Baugesetz (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE) und das balearische Raumordnungsgesetz (Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, LUIB) vorgeben.

Das Grundstück und die Bebaubarkeitsbescheinigung

Ob das Grundstück bebaubar ist, erfahren Sie aus der Bebaubarkeitsbescheinigung (certificado de aprovechamiento urbanístico). Die Gemeinde stellt sie innerhalb von höchstens einem Monat aus, und sie gilt sechs Monate (LUIB, Art. 64.2). Auf städtischem Baugrund (suelo urbano) muss Ihr Grundstück ein erschlossenes Baugrundstück (solar) sein, also an den öffentlichen Raum grenzen und über die grundlegenden Versorgungsanschlüsse verfügen; sonst gibt es keine Baugenehmigung (Art. 25). Alle weiteren Prüfpunkte finden Sie im Ratgeber zum Kauf eines Baugrundstücks auf Mallorca.

Die Planung des Architekten und das Baugrundgutachten

Bei Wohngebäuden unterzeichnet ein Architekt die Planung (LOE, Art. 10). Mit der Genehmigungsplanung wird die Baugenehmigung beantragt; gebaut wird nach der Ausführungsplanung, die sie im Detail ausarbeitet, ohne hinter den dort festgelegten Leistungsmerkmalen zurückzubleiben. Wurde die Baugenehmigung nur auf Grundlage der Genehmigungsplanung erteilt, ist die Ausführungsplanung innerhalb von höchstens neun Monaten nachzureichen (LUIB, Art. 152).

Das Baugrundgutachten wird in der Anfangsphase der Planung erstellt, noch bevor das Tragwerk bemessen wird, weil seine Ergebnisse die Gründung verändern können (CTE, DB SE-C, Abschnitt 3.1). Bei Top Mallorca bauen wir nach der Planung Ihres Architekten oder schlagen Ihnen Planer vor.

Die Baugenehmigung für den Neubau

Die Baugenehmigung muss der Bauherr (promotor) einholen, und das sind Sie (LOE, Art. 9). Ist der Antrag vollständig, hat die Gemeinde drei Monate Zeit für ihre Entscheidung (LUIB, Art. 151.4), und bei einem Neubau gilt ihr Schweigen nach dem gesamtspanischen Bodengesetz als Ablehnung (Ley de Suelo, Art. 11.4).

Und in der Praxis? Im Februar 2026 gab die Stadt Palma ihre durchschnittliche Bearbeitungszeit mit 9 bis 12 Monaten an, über eine zugelassene private Prüfstelle (entidad privada de certificación urbanística, ECU) mit 1 bis 3 Monaten; diesen Weg lassen auch Calvià und Andratx zu. Ist die Genehmigung erteilt, wird der Baubeginn zehn Tage im Voraus bei der Gemeinde angezeigt (LUIB, Art. 151.5). Welche Unterlagen verlangt werden und wie sich die Wartezeit verkürzen lässt, erklären wir im Ratgeber zur Baugenehmigung auf Mallorca.

Wer was macht – und die zehnjährige Bauschadenversicherung

Die LOE verteilt die Rollen (Art. 9 bis 13): Sie als Bauherr entscheiden und finanzieren; der Architekt plant und leitet den Bau; der Bauingenieur (Aparejador) leitet die Bauausführung, und das Bauunternehmen baut mit einem eigenen Baustellenleiter (jefe de obra).

Bei Wohngebäuden ist die zehnjährige Bauschadenversicherung Pflicht; abgeschlossen wird sie vom Bauherrn. Davon befreit sind Sie, wenn Sie Ihr einziges Einfamilienhaus zur Eigennutzung bauen. Die Versicherung deckt zehn Jahre lang Schäden am Tragwerk, und die Prämie muss bei der Abnahme des Baus bezahlt sein (Art. 19 und zweite Zusatzbestimmung). Die Haftungsfristen laufen ab der vorbehaltlosen Abnahme oder, wenn Vorbehalte festgehalten wurden, ab deren Behebung: zehn Jahre für das Tragwerk, drei Jahre für die Bewohnbarkeit und ein Jahr für Ausbau und Oberflächen (Art. 17). Was Sie vor der Unterschrift vom Bauunternehmen verlangen sollten, erklären wir im Ratgeber dazu, wie Sie das passende Bauunternehmen auf Mallorca finden.

Der Bau, Phase für Phase

Vor Baubeginn legt das Bauunternehmen seinen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan vor, und das Absteckungsprotokoll (acta de replanteo) wird unterzeichnet. Danach geht der Bau Schritt für Schritt voran, vom Fundament bis zu den Außenanlagen. Was in Ihrer Hand liegt, sind die Entscheidungen: Fallen sie spät, verzögert sich der Bau. Beim Bau von Häusern und Villen auf Mallorca, den wir bei Top Mallorca übernehmen, wird jede Änderung zuerst kalkuliert und erst nach Ihrer schriftlichen Freigabe ausgeführt.

Liegt Ihr Grundstück in Calvià oder Andratx, sollte der Aushub nicht in den Juli oder August fallen. In diesen Monaten erlaubt Calvià lärmintensive Arbeiten in seinen touristischen Gebieten sowie in den Ortschaften Calvià und Es Capdellà nur von 10:30 bis 13:00 Uhr (Lärmschutzverordnung, Amtsblatt BOIB vom 8. Juni 2024), und Andratx verbietet Aushub und den Einsatz von Abbruchhämmern (BOIB vom 6. Juli 2024).

Von der Fertigstellungsbescheinigung bis zu Urkunde und Kataster

Die Bauleitung (dirección facultativa) unterzeichnet die Fertigstellungsbescheinigung, die anschließend den Sichtvermerk ihrer Kammer erhält (LOE, Art. 12 und 13; Real Decreto 1000/2010, Art. 2). Auf dieser Grundlage unterzeichnen Sie mit dem Bauunternehmen das Abnahmeprotokoll (acta de recepción), und zwar innerhalb von 30 Tagen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Fehlt noch etwas, werden Vorbehalte und eine Frist für deren Behebung festgehalten (Art. 6).

Danach wird die Nutzungsgenehmigung beantragt, die auf den Balearen seit Mai 2024 an die Stelle der Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug (cédula de habitabilidad de primera ocupación) tritt (Ley 7/2024, Art. 53); die Gemeinde hat einen Monat Zeit, darüber zu entscheiden (LUIB, Art. 158). Ohne Nutzungsgenehmigung gibt es weder endgültige Versorgungsverträge noch die notarielle Neubauerklärung für das fertiggestellte Haus (Ley de Suelo, Art. 28). Zuletzt melden Sie Ihr Haus innerhalb von zwei Monaten nach Bauende beim Kataster an (Real Decreto 417/2006, Art. 28).

Wie lange dauert es, ein Haus auf Mallorca zu bauen?

Eine amtliche Statistik zur Gesamtdauer eines Hausbaus auf Mallorca gibt es nicht; die Dauer hängt vor allem von der Baugenehmigung und von der Größe des Bauvorhabens ab. Gesetzlich festgelegt ist dagegen die Frist jedes einzelnen Verfahrensschritts.

Phase	Gesetzliche Frist oder Richtwert	Rechtsgrundlage oder Quelle
Bebaubarkeitsbescheinigung	1 Monat; 6 Monate gültig	LUIB, Art. 64.2
Baugenehmigung	3 Monate; ohne Antwort gilt sie als abgelehnt. In Palma in der Praxis 9 bis 12 Monate	LUIB, Art. 151.4; Ajuntament de Palma (2026)
Ausführungsplanung	Bis zu 9 Monate nach der Genehmigung; Prüfung innerhalb von 1 Monat	LUIB, Art. 152
Bau	Beginn innerhalb von 6 Monaten, Fertigstellung innerhalb von 3 Jahren, jeweils verlängerbar, sofern der Flächennutzungsplan (plan general) keine anderen Fristen festlegt	LUIB, Art. 154
Nutzungsgenehmigung	1 Monat	LUIB, Art. 158
Anmeldung beim Kataster	2 Monate ab Bauende	Real Decreto 417/2006, Art. 28

Was kostet es 2026, ein Haus auf Mallorca zu bauen?

Einen amtlichen Quadratmeterpreis gibt es nicht: Was es kostet, ein Haus auf Mallorca zu bauen, entscheidet die Planung, Position für Position. Der jüngste veröffentlichte Richtwert gilt für ganz Spanien und für Wohnanlagen von Bauträgern: Die Grupo ST beziffert die Baukosten im zweiten Quartal 2026 auf 1.451 €/m². Auf den Balearen liegen die Kosten wegen der Insellage 30 bis 35 % über dem Niveau von 2019, so der Bauunternehmerverband der Balearen (Asociación de Constructores de Baleares).

Bei einem freistehenden Haus bestimmen vor allem diese Faktoren den Preis:

• Das Grundstück: Hanglage und Fels verteuern Aushub und Mauern.
• Die Form: Keller und Auskragungen erfordern ein aufwendigeres Tragwerk.
• Der Ausstattungsstandard: großformatige Fenster- und Türelemente, Naturstein.
• Die Außenanlagen: Pool und Garten sind eigene Positionen.

Bei den Steuern dagegen sind die Sätze bekannt. Bausteuer ICIO und Baugebühr werden auf die reinen Baukosten berechnet und ergeben 2026 zusammen rund 5,3 % in Palma (4 % plus 2,61 %, wobei die Hälfte der Gebühr auf die ICIO angerechnet wird), 5,68 % in Calvià (4 % plus 1,68 %) und 4,9 % in Andratx (3,60 % plus 1,30 %). Festgelegt sind sie in den Steuersatzungen von Palma und Calvià sowie für Andratx in den Satzungen zur ICIO und zur Baugebühr.

Auf den Bau eines Wohnhauses, den Sie als Bauherr in Auftrag geben, fallen 10 % Mehrwertsteuer an (Ley del IVA, Art. 91), auf die Planerhonorare 21 %. Am Ende wird für die notarielle Neubauerklärung auf den Balearen eine Stempelsteuer (actos jurídicos documentados) von 1,5 % fällig (Decreto Legislativo 1/2014, Art. 15).

Was ist anders, wenn Sie auf Mallorca ein Haus auf ländlichem Boden bauen?

Auf ländlichem Boden ist ein neues Wohnhaus nach der Ley 6/1997 de suelo rústico (Art. 19) eine bedingt zulässige Nutzung (uso condicionado). In Schutzgebieten wie den Naturgebieten von besonderem Interesse (Áreas Naturales de Especial Interés, ANEI) und in hochwassergefährdeten Gebieten ist es verboten. Im Übrigen sind mindestens 14.000 m² Grundstück nötig, in ländlichen Gebieten von landschaftlichem Interesse und in Forstgebieten 50.000 m², und pro Grundstück ist nur ein Wohnhaus erlaubt (Normen 19 und 20 des Inselraumordnungsplans, Plan Territorial de Mallorca).

Während des Genehmigungsverfahrens leitet die Gemeinde die Akte an den Consell de Mallorca weiter. Dieser hat nach 15 Tagen öffentlicher Auslegung im BOIB drei Monate Zeit für seine vorherige und verbindliche Stellungnahme zur Mindestfläche und zur baulichen Nutzung des Grundstücks (Ley 6/1997, Art. 36). Zeitgenössische Architektur ist möglich, wenn die Inselkommission für Städtebau (comisión insular de urbanismo) sie begründet genehmigt (Art. 27.2.b). Das Datum der Grundstücksteilung (segregación), die bebaubaren Quadratmeter und den Pool behandeln wir im Ratgeber dazu, was Sie vor dem Kauf eines ländlichen Grundstücks prüfen sollten.

Wie verfolgen Sie den Bau Ihres Hauses, wenn Sie nicht auf Mallorca leben?

Mit jemandem, der Sie auf der Insel vertritt, und mit Informationen, die Sie aus der Ferne überprüfen können. Das betrifft viele Eigentümer: Wie die Statistik der Kammer der spanischen Grundbuchführer (Colegio de Registradores) zeigt, gingen 32,27 % der im zweiten Quartal 2026 auf den Balearen verkauften Wohnimmobilien an Ausländer – der höchste Anteil in ganz Spanien.

Diese Vertretung heißt Projektmanagement: die Baubetreuung im Auftrag des Eigentümers. Das Projektmanagement ersetzt weder den Architekten noch den Bauingenieur, die die LOE vorschreibt, koordiniert aber alle Beteiligten und überwacht Kosten und Zeitplan für Sie. Folgendes sollten Sie schriftlich vereinbaren:

• wie oft Sie Fortschrittsberichte mit Fotos erhalten;
• ein detailliertes Angebot nach Positionen, um die tatsächlichen Ausgaben mit den geplanten zu vergleichen;
• dass keine Änderung ohne Preis und ohne Ihre Freigabe ausgeführt wird.

Diese Begleitung aus der Ferne übernehmen wir bei Top Mallorca; wie sie abläuft, erklären wir unter Projektmanagement auf Mallorca. Und wenn Sie kein EU-Bürger sind, brauchen Sie außerhalb geschlossener Ortschaften für Kauf und Bau eine militärische Genehmigung (Ley 8/1975, Art. 18).

Womit beginnen Sie, wenn Sie ein Haus auf Mallorca bauen möchten?

Mit dem Grundstück und den Zahlen, noch vor den Plänen. Beantragen Sie die Bebaubarkeitsbescheinigung und prüfen Sie, falls das Grundstück auf ländlichem Boden liegt, seine Fläche und das Datum seiner Teilung. Danach ermitteln Sie mit einem Architekten, der die Gemeinde kennt, was Genehmigung und Steuern kosten werden. So wissen Sie früh, ob das Haus, das Sie sich vorstellen, auf das Grundstück und in Ihren Zeitplan passt.

Wenn Sie Ihren konkreten Fall prüfen möchten, lassen Sie uns Ihr Projekt besprechen.

Häufige Fragen

Worin unterscheiden sich beim Hausbau auf Mallorca Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung?

Die Genehmigungsplanung (proyecto básico) legt das Haus und seine Leistungsmerkmale fest: Mit ihr wird die Baugenehmigung beantragt, für den Baubeginn reicht sie aber nicht. Die Ausführungsplanung (proyecto de ejecución) arbeitet sie mit allen Materialien, Systemen und Details aus, ohne hinter ihren Vorgaben zurückzubleiben; sie erhält den Sichtvermerk der Kammer (visado), und nach ihr wird gebaut. Wurde die Genehmigung nur mit der Genehmigungsplanung erteilt, ist die Ausführungsplanung auf den Balearen innerhalb von neun Monaten nachzureichen; die Gemeinde prüft sie binnen eines Monats (Ley 12/2017 de urbanismo, Art. 152).

Wie viel Mehrwertsteuer (IVA) fällt beim Hausbau auf Mallorca an?

Auf die Bauleistung fallen 10 % an, wenn Sie den Bau als Bauherr (promotor) direkt beim Bauunternehmen in Auftrag geben und mindestens die Hälfte der bebauten Fläche Wohnzwecken dient. Der ermäßigte Satz gilt auch für Garagen und Nebenräume sowie für Küchen- und Badschränke, die aufgrund eines direkt mit dem Bauherrn geschlossenen Vertrags eingebaut werden (Ley 37/1992 del IVA, Art. 91). Für die Honorare des Architekten und des Bauingenieurs (Aparejador) gilt der Regelsatz von 21 % (Art. 90).

Ist ein Baugrundgutachten (estudio geotécnico) für den Hausbau auf Mallorca Pflicht?

Ja. Das spanische technische Regelwerk für Gebäude (Código Técnico de la Edificación) verlangt es in der Anfangsphase der Planung und in jedem Fall, bevor das Tragwerk vollständig bemessen ist, weil seine Ergebnisse das Tragwerkskonzept sowie Art und Tiefe der Gründung verändern können (Documento Básico SE-C, Abschnitt 3.1). Unterzeichnet wird es vom Planverfasser oder einer anderen qualifizierten Fachperson, und in der Regel wird der Baugrund an mindestens drei Punkten erkundet (Abschnitt 3.2).

Was braucht man auf Mallorca für die notarielle Neubauerklärung (escritura de obra nueva) eines Hauses?

Der Notar verlangt nach dem gesamtspanischen Bodengesetz (texto refundido de la Ley de Suelo, Art. 28) die Fertigstellungsbescheinigung (certificado final de obra), die den planungsgemäßen Bau bestätigt, und die Nutzungsgenehmigung (licencia de ocupación). Außerdem muss die zehnjährige Bauschadenversicherung (seguro decenal) vorliegen, es sei denn, Sie bauen als privater Bauherr Ihr einziges Einfamilienhaus zur Eigennutzung (Ley de Ordenación de la Edificación, Art. 20 und zweite Zusatzbestimmung). Auf den Balearen wird für diese Urkunde eine Stempelsteuer (actos jurídicos documentados) von 1,5 % fällig (Decreto Legislativo 1/2014, Art. 15).

Wann muss ein neues Haus auf Mallorca beim Kataster angemeldet werden?

Innerhalb von zwei Monaten nach Bauende: Das Real Decreto 417/2006 (Art. 28) rechnet diese Frist ab dem Tag nach der Fertigstellung, und die Pflicht liegt beim Eigentümer (texto refundido de la Ley del Catastro, Art. 13). Die Anmeldung kann auch bei der Gemeinde eingereicht werden. Mit ihr wird der Katasterwert der Immobilie aktualisiert, auf dem die Grundsteuer (IBI) beruht, die Sie jedes Jahr zahlen (Ley de Haciendas Locales, Art. 65).

Wie bekommt man während des Hausbaus auf Mallorca Strom und Wasser?

Über vorläufige Verträge, die die Versorger gegen Nachweis der Baugenehmigung abschließen und die höchstens bis zum Ablauf der darin festgelegten Fertigstellungsfrist laufen. Wird die Genehmigung verlängert, gilt das auch für die Verträge. Weisen Sie vor deren Ablauf nach, dass Sie die Nutzungsgenehmigung (licencia de ocupación o primera utilización) beantragt haben, lassen sich die Verträge um weitere neun Monate verlängern. Für die endgültigen Verträge ist die Nutzungsgenehmigung erforderlich (Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, Art. 158).

Verwendete Quellen (26)

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE, konsolidierte Fassung)
• Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (BOE, konsolidierte Fassung)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Art. 11.4 und 28 (BOE)
• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico SE-C Cimientos, Abschnitt 3.1
• Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, Art. 2 (BOE)
• Real Decreto 1627/1997, seguridad y salud en las obras de construcción (BOE)
• Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas, Art. 53 (BOE)
• Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Art. 13 (BOE)
• Real Decreto 417/2006, de desarrollo de la Ley del Catastro Inmobiliario, Art. 28 (BOE)
• Ley 6/1997, de suelo rústico de las Illes Balears (BOE, konsolidierte Fassung)
• Plan Territorial Insular de Mallorca, konsolidierte Fassung von 2023 (Consell de Mallorca)
• Ordenanzas fiscales 2026 del Ajuntament de Palma (Bausteuer ICIO und Gebühr für städtebauliche Leistungen)
• Ordenanzas fiscales 2026 del Ajuntament de Calvià (Bausteuer ICIO und Gebühr für Baugenehmigungen)
• Ordenanza del ICIO de Andratx (BOIB 72, 30.05.2019)
• Ordenanza de la tasa por licencias urbanísticas de Andratx (BOIB, 2019)
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Art. 65 (BOE)
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, Art. 90 und 91 (BOE)
• Decreto Legislativo 1/2014, tributos cedidos de las Illes Balears, Art. 15 (BOE)
• COAAT Mallorca, Estadística de Edificación de Obra Nueva 2003-2025
• Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2. Quartal 2026
• Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, Art. 18 (BOE)
• Ajuntament de Calvià, Änderung von Art. 23.8 der Ordenanza de ruidos y vibraciones (BOIB 77, 08.06.2024)
• Ajuntament d'Andratx, Ordenanza de protección contra la contaminación por ruidos y vibraciones (BOIB 89, 06.07.2024)
• Ajuntament de Palma: durchschnittliche Bearbeitungsdauer von Baugenehmigungen und erste Genehmigung über eine ECU (Fibwi Diario, 17.02.2026)
• Grupo ST, Baukosten im Neubau im 2. Quartal 2026 (The Objective, 30.06.2026)
• Asociación de Constructores de Baleares, Kosten im Vergleich zu 2019 (Menorca.info, 30.05.2026)